Teknisk pris: tallet banken godkender dig til

Det her er det enkeltstående tal, der oftest vælter folks budget, og som næsten aldrig står i annoncen.

Det her er generel information, ikke finansiel rådgivning. Din bank regner på dine konkrete tal.

Hvad teknisk pris er

Når du køber en andelsbolig, køber du en andel af en forening, der selv skylder penge. Derfor overtager du to ting: andelsværdien, som du betaler til sælger, og en forholdsmæssig del af foreningens gæld, som du hæfter for gennem din boligafgift.

Teknisk pris = andelsværdien + din andel af foreningens gæld.

Det er dét tal, banken skal godkende dig til. Ikke annoncens pris.

Et regnestykke du kan lave selv

Sig at en forening har 10 lejligheder, og ejendommen er vurderet til 15 millioner. Foreningen har 5 millioner i gæld.

• Foreningens formue: 15 − 5 = 10 mio.
• Din andel, hvis lejlighederne er lige store: 10 mio. / 10 = 1 mio. Det er hvad du overfører til sælger.
• Men den tekniske pris er 15 mio. / 10 = 1,5 mio. Det er hvad banken godkender dig til.

En halv million til forskel på den samme lejlighed, alt efter hvilket tal man kigger på.

Derfor kan to ens boliger kræve forskellig udbetaling

Banken kræver typisk mindst 5% i udbetaling, og de 5% regnes af den tekniske pris.

To lejligheder koster begge 1,2 millioner i annoncen:

• I forening A er din andel af gælden 200.000. Teknisk pris 1,4 mio. Udbetaling: 70.000.
• I forening B er din andel af gælden 700.000. Teknisk pris 1,9 mio. Udbetaling: 95.000.

Samme pris i annoncen, 25.000 kroner til forskel på kontoen. Derfor skal du kende foreningens gæld, før du forelsker dig i en bolig.

Tallene er eksempler, og banker kan stille højere krav end minimum.

Hvad du cirka kan blive godkendt til

Et groft pejlemærke, som mange banker regner efter:

Årlig indkomst × 4 + opsparing − gæld

Tjener du 33.333 kr. om måneden, altså 400.000 om året, har 200.000 i opsparing og 50.000 i gæld:

(400.000 × 4) + 200.000 − 50.000 = 1.750.000 kr.

Det er din tekniske pris-ramme. Med det tal i hånden kan du se på en annonce og med det samme vide, om boligen overhovedet er inden for rækkevidde — når du kender foreningens gæld.

Det er et pejlemærke, ikke et løfte. Banker vægter forskelligt, og din konkrete situation afgør det.

Hvor du finder foreningens gæld

I foreningens regnskab og i nøgleoplysningsskemaet, som er lovpligtigt ved salg. Det bedste enkelttal at bede om er gæld pr. kvadratmeter, fordi det kan sammenlignes på tværs af foreninger.

Bed om tallet for de sidste fem år. Retningen betyder mere end niveauet: en forening der afdrager, er et andet sted end en der optager nyt.

Hvorfor det også er taktik

Der er en grund til, at dette står i en guide om at få en bolig og ikke kun om at regne på den.

Når en andelsbolig dukker op i en Facebook-gruppe, har sælger ofte tyve henvendelser inden for den første time. Sælger er ikke ude efter den mest begejstrede køber — sælger er bange for at spilde tiden på en, der ikke kan betale.

Sætningen "jeg har finansieringen på plads" er det stærkeste, du kan skrive i din første besked. Og du kan kun skrive den, hvis du har været i banken.

Gør det nu

Book mødet i banken, også selvom du først skal købe om et halvt år. Bed om en skriftlig bekræftelse på dit lånebeløb.

Du får to ting ud af det: du ved præcis hvilke boliger der er inden for rækkevidde, og du kan svare med det samme, når den rigtige dukker op.

Mere om selve lånet og hvad det koster at oprette, står i artiklen om andelsboliglån.