Kan man låne til en andelsbolig? Sådan fungerer andelsboliglån

Ja, du kan låne til en andelsbolig. Men det foregår anderledes end ved en ejerlejlighed, og forskellen er vigtig nok til, at den bør være på plads, før du går til den første fremvisning.

Det her er generel information om låneformen, ikke finansiel rådgivning. Din bank regner på dine konkrete tal.

Der er ikke realkredit på en andelsbolig

Det er den grundlæggende forskel. Et realkreditlån kræver pant i fast ejendom, og som andelshaver ejer du ikke ejendommen — du ejer en andel af foreningen.

I stedet får du et andelsboliglån: et banklån med pant i andelsbeviset. Lånet tinglyses i Andelsboligbogen, en særlig tingbog hos Tinglysningsretten.

Konsekvenserne for dig:

• Renten er højere end på et realkreditlån, fordi bankens sikkerhed er dårligere.
• Løbetiden er ofte kortere. Loftet er 30 år, men den enkelte bank sætter sit eget maksimum, og det er tit lavere.
• Ydelsen er derfor højere pr. lånt krone, end mange regner med, hvis de sammenligner med et realkreditlån.

Udbetalingen regnes af den tekniske pris

Det her er den detalje, der oftest vælter folks budget.

Banken kræver typisk mindst 5% i udbetaling. Men de 5% beregnes ikke af annoncens pris. De beregnes af den tekniske pris: købsprisen plus din forholdsmæssige andel af andelsboligforeningens gæld.

Et eksempel. To lejligheder koster begge 1,2 millioner:

• I forening A er din andel af gælden 200.000. Teknisk pris: 1,4 mio. Udbetaling: 70.000.
• I forening B er din andel af gælden 700.000. Teknisk pris: 1,9 mio. Udbetaling: 95.000.

Samme pris i annoncen, 25.000 kroner til forskel på kontoen. Det er derfor, du skal kende foreningens gæld, før du forelsker dig i en bolig.

Tallene er eksempler, og banker kan stille højere krav end minimumskravet.

Foreningens økonomi påvirker dit lån

Banken kigger ikke kun på dig. Den kigger også på foreningen.

Er foreningen højt belånt, har store afdragsfrie lån der snart udløber, eller mangler den en vedligeholdelsesplan, kan banken være mere tilbageholdende — eller kræve mere i udbetaling.

Det er en af grundene til, at det betaler sig at gennemgå foreningens regnskab tidligt. Du gør det for din egen skyld, men banken stiller de samme spørgsmål.

Hvad lånet koster at oprette

Ud over rente og bidrag kommer afgiften for at tinglyse pantet i Andelsboligbogen: 1.825 kr. i fast afgift plus 1,25% af lånets hovedstol. Den variable sats blev sat ned fra 1,45% ved årsskiftet.

På et lån på 1,1 million er det cirka 15.600 kr. Spørg også banken om oprettelsesgebyr — det varierer.

Renterne kan trækkes fra

Renterne på dit eget andelsboliglån er fradragsberettigede som andre renteudgifter.

Foreningens renter er derimod en del af din boligafgift, og dem trækker du ikke fra personligt. Det er værd at have med, når du sammenligner den samlede månedlige udgift med en ejerlejlighed.

Få lånet på plads, før du leder

Det her er ikke kun et økonomisk råd. Det er også taktik.

Når en andelsbolig dukker op i en Facebook-gruppe, har sælger ofte tyve henvendelser inden for den første time. Sælger er ikke på jagt efter den mest begejstrede køber. Sælger er bange for at spilde tiden på en, der ikke kan betale.

Sætningen "jeg har finansieringen på plads" er derfor det stærkeste du kan skrive i din første besked — og du kan kun skrive den, hvis det er sandt.

Så book mødet i banken nu, også selvom du først skal købe om et halvt år. Du får to ting ud af det: du ved præcis hvilke boliger der er i din rækkevidde, og du kan svare med det samme, når den rigtige dukker op.

Kort opsummeret

• Ingen realkredit. Banklån med pant i andelsbeviset.
• Højere rente og typisk kortere løbetid end realkredit.
• Udbetaling fra 5% — af den tekniske pris, ikke af annoncens pris.
• Foreningens gæld påvirker både din udbetaling og bankens vurdering.
• Tinglysning i Andelsboligbogen: 1.825 kr. + 1,25% af hovedstolen.