Hvad koster det at købe en andelsbolig ud over prisen?

Prisen i annoncen er sjældent det, der står på din bankoverførsel. Nogle af de ekstra poster er små, en enkelt er stor, og en af dem må sælger faktisk ikke kræve af dig.

Her er listen, så du kan regne rigtigt fra starten.

Det her er generel information om, hvordan handlen typisk skrues sammen — ikke finansiel rådgivning. Tal med din bank om dine egne tal.

Udbetalingen er større, end de fleste regner med

Det vigtigste tal først, fordi det er det, der oftest vælter et budget.

Banken kræver typisk en udbetaling på mindst 5%. Men det er ikke 5% af annoncens pris. Det er 5% af den tekniske pris: købsprisen plus din forholdsmæssige andel af foreningens gæld.

Det betyder, at to boliger til samme pris kan kræve vidt forskellig udbetaling. Har foreningen meget gæld pr. kvadratmeter, stiger din udbetaling — også selvom lejligheden koster det samme.

Så spørg om foreningens gæld, inden du regner på, hvad du har råd til. Det er også derfor, gælden pr. kvadratmeter er værd at kigge på tidligt.

Forbedringer og tilpasset løsøre

Ud over andelens værdi betaler du for de forbedringer, sælger har lavet: nyt køkken, nyt bad, gulve, indbyggede skabe.

En vurderingsmand gennemgår boligen og værdisætter individuelle forbedringer, tilpasset løsøre og fritstående løsøre hver for sig. Den vurdering er dit værn: den sætter et loft, og den fortæller dig, hvad du reelt betaler for.

Bed altid om vurderingsrapporten. Er der ingen, eller er den flere år gammel, så spørg hvorfor.

Fritstående løsøre — det du ikke behøver at købe

Her er en regel, mange købere ikke kender:

Sælger må ikke gøre handlen betinget af, at du køber fritstående løsøre. Det gælder møbler og fritstående hvidevarer, der ikke er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Bliver købet betinget af det, er det i strid med maksimalprisbestemmelserne.

Du må gerne sige ja til at købe sælgers vaskemaskine, hvis du vil have den. Du skal bare vide, at du kan sige nej, uden at det koster dig boligen.

Det samme gælder alt, der ligner en pris ved siden af den officielle. Bliver du bedt om at betale et beløb kontant eller "for møblerne" for at komme forrest, er det ikke en gråzone. Det er en handel, hvor du står svagest bagefter, hvis noget går galt.

Tinglysning af dit lån

Ved køb af en andelsbolig har du ikke de samme tinglysningsudgifter som ved en ejerlejlighed — der er ikke noget skøde, der skal tinglyses.

Men skal du låne, skal lånet tinglyses i Andelsboligbogen, og det koster en afgift: 1.825 kr. i fast afgift plus 1,25% af lånets hovedstol. Den variable sats blev sat ned fra 1,45% ved årsskiftet.

På et lån på 1 million kroner er det altså cirka 14.300 kr. Det er en reel post, og den skal med i budgettet.

Rådgiver

Du er ikke tvunget til at bruge advokat eller rådgiver ved en andelsboligkøb. Men du køber en andel af en forenings økonomi, og det er sjældent det sted, man skal spare.

En gennemgang af regnskab, vedtægter, referater og nøgleoplysningsskema koster typisk et par tusinde kroner hos en rådgiver med forstand på andelsboliger. Sat op imod en overset faldstammerenovering er det billigt.

Boligafgiften — den løbende udgift

Boligafgiften dækker foreningens driftsudgifter, herunder renter og afdrag på foreningens gæld. Den kommer oven i ydelsen på dit eget lån.

Sammenlign altid boligafgiften pr. kvadratmeter med andre foreninger i området, og spørg hvad der er inkluderet. Varme, vand og antenne varierer, og det gør tallene misvisende, hvis man bare sammenligner dem råt.

Og vær opmærksom på det, der er på vej: udløber foreningens afdragsfrihed om to år, stiger boligafgiften, når afdragene begynder. Det rammer dig, ikke sælger.

Et realistisk regnestykke

Sig at boligen koster 1,2 millioner, og din andel af foreningens gæld er 400.000.

• Teknisk pris: 1,6 mio.
• Udbetaling, 5%: 80.000 kr.
• Lån: cirka 1,12 mio.
• Tinglysning i Andelsboligbogen: cirka 15.800 kr.
• Forbedringer og tilpasset løsøre: efter vurderingsrapporten
• Rådgiver: et par tusinde

Tallene er eksempler, og din bank kan stille andre krav. Pointen er rækkefølgen: find den tekniske pris først, så ved du, hvad du skal have på kontoen.

Kom i gang med det rigtige tal

Det mest almindelige fejltrin er at lede efter boliger til en pris, man ikke kan finansiere — eller at gå glip af boliger, man sagtens kunne have købt.

Book et møde i banken, inden du går i gang. Så kender du din tekniske pris, og så kan du skrive til en sælger, at finansieringen er på plads. Det er i øvrigt den ene sætning, der gør mest forskel i en besked til en sælger.